Der Mietendeckel behandelt das Symptom. Das Problem sind die Kosten.

Die Debatte über bezahlbare Mieten läuft wieder auf eine einzige Frage zu: Deckel oder kein Deckel.

Dass der Druck real ist, bestreite ich nicht. 6,6 Millionen Mieterhaushalte geben mehr als 30 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus.

Nur wissen wir ziemlich genau, was ein Deckel bewirkt.

In Berlin brach das Angebot an Mietwohnungen während des Mietendeckels um bis zu 60 Prozent ein, verglichen mit anderen Großstädten. Und die Wirkung überlebte das Gesetz: Laut ifo liegen die Berliner Angebotsmieten seit 2023 rund 10 bis 15 Prozent höher, als sie ohne diese Episode lägen. In San Francisco senkten regulierte Vermieter ihr Angebot um 15 Prozent, was die Marktmieten langfristig nach oben trieb und das Ziel des Gesetzes untergrub.

Das ist keine Ideologie, das ist Arithmetik. Wenn sich Vermieten nicht mehr rechnet, wird weniger vermietet. Wer heute geschützt ist, profitiert. Wer morgen sucht, zahlt die Rechnung.

Die ehrlichere Frage: Warum ist Wohnen so teuer geworden?

Erstens: Wir dürfen nicht mehr günstig bauen.

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages führt 27 Prozent der Baukostensteigerung im Mehrfamilienhausbau zwischen 2000 und 2022 auf verschärfte Anforderungen bei Brandschutz, Schallschutz, Wärmeerzeugung und Energieeinsparung zurück. Der Rest: Grundstücke, Material, Löhne, Zinsen.

Regulierung ist also nicht der alleinige Treiber. Sie ist der einzige, den wir per Entscheidung ändern können.

Zweitens, und darüber spricht kaum jemand: die Bauart.

Der Anteil der Ausbau- und haustechnischen Gewerke an den Bau- und Anlagenkosten stieg seit 2000 von 46 auf 54 Prozent. Wir bauen Häuser voller Technik. Lüftung, Wärmepumpe, Steuerung, Messtechnik.

Im Betrieb ist das effizient. Im Unterhalt etwas ganz anderes.

Diese Technik braucht Wartung, von Fachkräften, die es immer weniger gibt. Der ZDH meldet für Q1 2026 eine Kapazitätsauslastung von 75 Prozent bei negativem Beschäftigungsindikator. Nicht, weil Betriebe niemanden suchen, sondern weil sie niemanden finden.

Wir bauen also Gebäude, deren Instandhaltung eine Fachkraft voraussetzt, die es in zehn Jahren womöglich nicht mehr gibt.

Und deshalb bleiben so viele Mieter.

Deutschland hat mit rund 47 Prozent die niedrigste Wohneigentumsquote der EU, der Schnitt liegt bei 68. Das IW hat im Juli 2026 vorgerechnet: Bei einer 300.000-Euro-Wohnung steht ein Selbstnutzer über 15 Jahre rund 87.000 Euro schlechter da als ein Vermieter, weil er weder abschreiben noch Zinsen und Instandhaltung absetzen kann.

Dazu kommt, was in keiner Statistik steht. Wer nicht weiß, ob er in fünf Jahren noch in dieser Stadt arbeitet, kauft kein Haus. Eigentum setzt eine Planungssicherheit voraus, die viele Lebensläufe nicht mehr hergeben.

Am Ende sind nicht die Mieten das Problem. Und auch nicht die vermeintlich bösen Vermieter.

Es sind die Kosten. Erstellung und Instandhaltung. Alles andere ist Symptombehandlung mit sehr langer Nachwirkung.